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=2012/10/12=事業者 野村不動産の回答

１０月６日開催の第一回住民説明会と１８日開催の第二回住民説明会での質疑応答と要望を受けて、事業者からは以下のような回答が返ってきた。

一番の問題の北側住居への日影は、当会有志からも「非常識」との声が上がるなど、冬至期には朝から午後２時、３時まで、全く陽が当たらなくなる。
これの改善策として一回目に北側A棟のセットバック、ルーフバルコニーの撤去等を要望したところ、A棟５階のメゾネットを取るとの回答を得た。
A棟は４階建になった。ところがだ、同時に提出された日影図にほとんど変化はない。北側住居に面するA棟の５階部分をなくしても影響は同じだとわかり、餅屋は餅屋、設計のプロに聞くことにした。

【建築事務所主宰 設計のプロの意見】
戸建２軒への日影を見ると、４階建ての日影ラインは１０時～すでに支配的に影響しているようなのでB棟（西側１８ｍ道路に面する）４階位置を南側に移動（セットバック）する、あるいは３階建てにするといった処置をしない限り改善しないように思います。
A棟においても、９時～１２時までは４階建てが支配的で、同様の処置をする必要があると思います。これでは、かなり面積が減るため業者も妥協点が見出せないでしょう。
例えばブロックプランへの要望として、A棟を東側に南北に長く、配置してもらうことは出来ないでしょうか、つまり上（北）に開いたコの字型です。日差しも改善し、視界も得られるのではないかと思います。業者も延べ床を減らさずに済むような感じがしますが…

一回目の説明会で西側の龍城ヶ丘住民がB棟（西棟）の東側への移動を要望した時、事業者は、「西棟は広い道路に面しており、東側はふれあいセンター（体育館）も近接しているため、商品上東向きに計画することは難しい」と答えた。二回目の説明会では建物の配置を北が開くように回転させるという目からウロコの改善策を北側住民が要望した。すると事業者は、「東側には離隔２ｍほどの距離にふれあいセンターが建てられており、１〜２方向しか開口がないマンションをそこに建てるということは難しい」とそっけなく返した。

北側への日影の緩和では、他にもB棟（西棟）の北面ラインを少なくともA棟（北棟）まで下げること、そして業者の「床面積を減らすのは難しい」との説明には、近隣マンションの"マスターズアドレス湘南松風"でとった各戸の面積を少しずつ減らすことにより戸数を減らさずに建物を縮小する解決策を示して、今回のマンションでも同じように検討することをお願いした。
これに関しては北側住民が提出した「開発事業に関する意見書」に対する見解書において、「建物の規模は事業の根幹に関わるため、大幅な縮小等はできかねるが、A棟（北棟）の５階部分を削減することに加え、B棟（西棟）の住戸面積を縮小し、最北の外壁を５０㎝後退する」と回答してきた。
５０㎝？！ もちろん、変更後の日影図にこれといった変化はなかった。

もうひとつ、C棟（南棟）の南への移動では、その先が松林なので商品上問題はないと考え、空地４ｍを２ｍまで南に寄せることを質問したところ、避難経路確保や住戸への採光上、これ以上南に移動することはできないと返ってきた。「非常用進入口の確保」は建築基準法の記載にあり、確保しない場合は４mの確保はいらなくなるが、その判断は確認検査機関がするとした上で、「設置しない場合でも、南側の離隔については砂防林の影響を踏まえ、４mは確保させていただく」と付け足した。

駐車場出入口の位置が児童の通学路となっている６ｍ道路にあること、これの西側道路への移動を要望してきたが、「西側道路は幅が広く交通量も多いと思われ、また住戸の位置など事業計画上、われわれとしては出入口は北側とさせていただきたい」、「商品計画上、西側に移動することはできかねる」と回答は変わらなかった。

【建築学科教授の意見】
マンション計画は、住民説明会の時点での調整はほぼ難しくなっていると思います。
事業計画の基本構想段階で協議ができるようなしくみを"まちづくり条例"に乗せていないと、事業計画の修正には事業者は動かないと思います。
行政指導では無理がありますので、第３者機関を設けて、計画を調整するしくみが必要と思います。

△事業者の住民説明会は条例で義務づける三回目までが終わっている。目下は、近隣住民または自治会と工事協定を結ぶのか、また結ぶ場合の協定書について事業者と協議が行われている。
なお、住民説明会には当会の有志が参加しています。

=2012/10/6=「（仮称）平塚袖ヶ浜計画」住民説明会 開催

説明会の案内は、事業者側が近隣住民と呼ぶ２Ｈライン（計画建築物の外壁からの水平距離が建築物高さの２倍となる線。日影が及ぶ範囲内。この場合３０ｍ）に配ればよいことになっているが、今回は５０ｍラインの周辺住民に配ったとの説明がある。
（といっても、ここで戸建ては１３軒くらいのものか）

出席者　野村不動産２名、メイズプラン３名
住民側　１５名ほど（議員３名）

大きな問題点：

（１）通勤、通学にまったく関係のない幅１８ｍの広い道路が計画地の西側にあるにも関わらず、建物のエントランス、ルーフバルコニー等の開口部、駐車場出入口を子どもの通学路である北側６ｍ道路に設ける設計。地域の生活事情や住環境をまったく無視した設計図である点。
→海に向かってコの字型の建物の正面を西側道路側に変更すれば、子どもの登校に配慮し、周辺住民の安心安全な暮らしを守る上でも、住居のある北側に建物の開口部が向くことで生じる、日影、プライバシー、騒音等の被害でも、影響を軽減できると考えられる。

（２）北側の５階部分をセットバックしたところにルーフバルコニーがあり、精神的苦痛、プライバシー問題に配慮が見られない。日影においても配慮が足りない。

（３）海に面する黒松林が建物によってさえぎられることで、周辺住民はみどりの恩恵が受けられなくなる。また、市民にとっても今ある黒松の景観が失われる。
→２ｍの舗道を作るのであれば、ここにそれに代わる開かれたみどりのスペース（緑地帯、安らぎの通り道等）を設けられる。

唯一よかった点：

これまで南部図書館から西側道路までの通学路の舗道が計画地手前で終わっていた。図書館や体育館に通う学童や高齢者には常に危険がつきまとう。ここに２ｍの舗道を作ることで、安全性を確保できる。

袖ヶ浜自治会副会長から８つの要望が上がる。
①北側６ｍ道路は通学路になっている。朝７時ー９時は進入禁止の一方通行。エントランス、駐車場入口を西側道路に移してほしい。
②駅から遠いのに駐車場の数５４台分は少なすぎる。路上駐車は困る。全戸分用意してください。
③工事時間、土日祝日は休日にするように。
④自治会に加入をお願いする。袖ヶ浜では全マンションが加入している。
（強制して売るのは難しい。）
⑤ゴミ置き場はこれで足りるのか。もっと広く必要ではないのか。
（条例による基準に基づいている。西側向きにしてあり、扉がある。）
⑥北側の日影（日照）を考えてほしい。
⑦津波避難指定ビルになってほしい。
⑧工事車両の出入口も西側にしてほしい。（検討したい。）

→なぜ１８ｍもある西側道路にエントランスと駐車場出入口を持っていかないのか？　理由は？
（設計図がそうできあがってきた。西側道路について検討、相談などしていない。）
→来客用の駐車場はないのか？
（条例による６０％確保で５４台となっている。）
→マンションのターゲットはファミリータイムではないのか？
（ファミリータイプです。）それなら各戸に１つ必要だろう。
→ルーフバルコニー（展望デッキ）を北側に置く意味が分からない。
→緑化率はどのくらいか？
（まちづくり条例の協議で満たす敷地面積の２０％以上、必要となる７８２．８３１以上の緑地。）
→南のＣ棟の専用庭を削って、建物全体を南にセットバックできないか？
（建築基準法で採光を確保しないと住居として認められない。敷地の境界から距離４ｍが必要。）

要望のまとめ：

◎子どもの登校に配慮し、周辺住民の安心安全な暮らしを守る上で、計画地の北側道路にはクルマの進入路は設けないこと。
◎工事車両についても北側道路はいっさい使わず、広い西側のみとすること。工事に関して大型車両の出入りには十分注意を払い、振動やほこりの防護に努めること。
◎北側をできるかぎりセットバックすること。
◎周辺にグリーンベルトまたは憩いの広場を設けるなど、近隣住民に配慮して外に開かれたオープンスペースを作ること。
◎風通しや採光が悪くなるので、特に北側住居に採光を取る工夫をすること。
◎都会並みに考える業者は６０％確保しか考えない。駅から離れている、駐車場は一戸にひとつ確保すること。
◎津波避難ビルとして市民に開放すること。

湘南袖ヶ浜レジデンスの反対運動で、私たちは市長に要望書を提出した。
大蔵市長に面談を求めると、市長は、「とにかく、住民側は事業者に対し、課題を作って、何度でも説明会をやってください」と述べられた。
次の説明会に備えて、住民側はこの課題作りをしないといけない。みんなの経験の積み重ねをこの説明会に結集させてはどうか。

=2012/9/28=県教職員住宅跡地にマンション計画

平成２４年９月２８日、袖ヶ浜南部福祉会館、図書館、体育館の敷地に隣接する県職跡地に、５階建てマンション計画を告知する「開発事業計画板」が立った。

ここに至るまでに、県職跡地に売却の看板が立つ一昨年の時点で、近隣住民と市民活動団体（なぎさプロムナードの環境を守る会、まちづくり勉強会）有志とで「今、何ができるか」を話し合った。戸建ては無理な場所、どうしてもマンションになるとの専門家の見立てから、結論として、県や市に福祉あるいは教育関係の施設を誘致してもらうのが一番ここの環境を守ることにつながるとなって、市長への働きかけなどを模索した。

（経過報告）

▽２０１０年１月、県教職員住宅跡地に立っていた「随時募集物件」の看板が消える。
県財産管理課によると、入札をかけたが落札されない物件で随時募集物件となっているすべての物件を見直しにかけている。経済状況をみて利用価値を見直す確認段階にある。来年３月にまた随時募集物件の看板が立つかもしれない。その際にはホームページでも募集をかける。
→県民のための福祉などに利用される確率はどれくらいあるか？
・県の利用の見通しはない
・財産管理課では把握できない
・平塚市で利用したいという話になれば…

▽近隣住民が大蔵市長宛てに、壁面後退と緑化をお願いする手紙を書く。
市長から神奈川県副知事に「県教職員住宅跡地利用は地域のまち並みや周辺環境にあったものにしてほしい。土地を売却する際にはこれを考慮してもらいたい」旨を伝えてもらえることになる。

▽３月、大蔵市長が直接、県知事に「地域環境にあったものにしてほしい」と要望する。

▽３月２９日、県職跡地に「一般募集物件」の看板が立つ。
募集開始：３月２９日
参考価格：約７億６０００万円
その後また看板が消える。県財産管理課によると、県と市で使い道がないものか、そういう話があって検討をしたが、やはり使うあてはないとなり、まもなく入札となるが、引き続き動きや反応は鈍いままとのことである。

そうして今年
▽９月１０日、１８日からボーリング調査実施の知らせが近隣にあった。
桃浜町に建設中のOHANA（完売）と同じマンション計画であることがわかる。
事業者：野村不動産　
設計施工：長谷工コーポレーション
総合監修：メイズプラン

▽９月２８日、「開発事業計画板」が二箇所に立つ。地上５階 最高高さ１４．９９ｍ
開発区域の面積：３，８０６．９５㎡
住戸数：８９戸
看板には「第１種開発事業」とある。まちづくり条例には、住民は説明会を「３度」まで要求でき、意見書も２回提出できるとある。

=2012/3/3=ひらつか景観づくり講演会

平塚市が企画 "なぎさプロムナードを考える"

平塚駅南口から海へとのびる「なぎさプロムナード」は、広い歩道や松並木が整備され、
地域の方や店舗等による清掃など、通りを綺麗にする活動が行われています。これから
も、この綺麗でうるおいのある通りとしていくため、皆さんで「なぎさプロムナード」
について考えてみませんか？
 


日時：平成２４年３月３日（土）　１４：００～１６：００（開場１３：４５～）
 
会場：ひらつか市民活動センター　会議室
 


講演内容

○基調講演（約６０分）
講師：川原　晋（かわはら　すすむ）　首都大学東京准教授

　　テーマ：「地域住民と店舗が創る　もてなしのみち空間づくり」

○ディスカッション（意見交換会）（約３０分）
 


講師プロフィール

川原　晋（かわはら　すすむ）：
首都大学東京　都市環境学部　自然・文化ツーリズムコース准教授

専門：都市デザイン、観光まちづくり、市民主体の地域運営、まちづくり市民事業

略歴：早稲田大学理工学部建築学科卒業　同大学院都市計画分野修了
　㈱AUR建築・都市・研究コンサルタント取締役を経て、現職
　藤沢市都市景観アドバイザー、八王子市景観審議会委員等
 


定員９０人（先着順）、事前申込制
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/machi-s/pcpage00010.htm

（講演会報告）

平塚市主催の講演会に行ってきました。
参加は４０名ほどでした。
 
講師、川原晋（すすむ）首都大学東京准教授は開口一番、次のようにおっしゃいました。
「駅から海に続くなぎさプロムナードの広い空の空間が素晴らしい。これを活かしたまちづくりを考えたい、と思いました。」

そして、講師の作成したパワーポイントのテーマは「地域の人がつくる　賑わい・もてなしのみち空間」でした。
（市が作成したテーマは「地域住民と店舗が創るもてなしのみち空間」でした。微妙に違いますが大きな違い、と思いました。）
 
講師の言葉とテーマからもわかるように、地域の特性を生かしたまちづくりを考えるきっかけになる…　そんな他市の事例を参考にしての講演（約１時間）でした。
 
１０分間の休憩後に車座になり意見交換会を行いました。
 
そこでわかったのは、出席者は次のような方々
●駅前の噴水周辺（バラを含めた）の手入れをしているボランティアグループなど
●駅南北の飲食店組合
●なぎさプロムナード周辺の自治会関係者
 
まちづくり政策課は、そうした「なぎさプロムナードに関心を持っている市民活動団体の連携をはかる」ことを目的にして開催したとのこと。
そのため、市民協働課（市民活動センター・担当課）の職員も参加していました。
 
ボランティアグループからは、駅周辺の景観を考えて、市へ提案を持っていっても、「それは別の課が担当」と言われ、縦割りで事が進まない、という意見が出ます。
それに対して、まちづくり政策課・課長が、「当課が意見調整をしていきたい」と。
それを聞いて、講師が、「そこまではっきり言い切る行政職員も珍しい」ともおっしゃっていました。
 
駅から海へ続くまっすぐな「みち」を、広く広くひろがる空間を大事にしながら、地域の市民が憩える「場」にしたい（南側にふさわしい静かな住環境を大事にして）、といった結論でした。

=2011/11/11=黒部丘長谷工マンション建築確認処分の取消し訴訟に判決

平成２２年６月３日東京地裁に提訴してから１年５カ月超が経過、
平成２３年１１月１１日、いよいよ判決が言い渡された。

「敗訴」

本建築確認処分は建築基準法に照らし合わせ「違法な点がない」との判断だった。
すでに完成した東棟は、訴えの利益がないとして却下。
計画凍結中の西棟については、訴えの利益、原告適格は原告全員に認められたものの「一敷地一建物の原則」の違反性、災害時の実質的な危険性については認められなかった。

○一敷地一建物の原則：エキスパンションジョイントによる複数棟接続による建物が「一建物」として認められる。理由は、機能上一体性があることで東棟も西棟も各々ひとつの建物と判断した。
　つまり、東棟、西棟ともに、エントランス、メールコーナー等が一箇所、エレベータも東棟二箇所、西棟一箇所しかない、これにより、機能上の一体性があると判断したのだ。

○災害時の危険性：エキスパンションジョイントが地震等で破断、落下した時に階段がない建物から避難できないとする主張に対しては、ベランダに避難ハッチが設けられているから問題なしとの判断。
　この判断は、法律上では認められていても、現実にはお年寄りや子供は避難ハッチから避難はできない。また、エキスパンションジョイントが破断、落下して通れなくなると、直通階段が設置されてない東棟のA棟・B棟、西棟のI棟では、地上に出るにも支障を来すことになる。

△エキスパンションジョイント:
構造的に分割された建物を接合し、地震発生時建物の破壊を防止するものである。しかし地震時、ジョイント部は破断、落下することがあり（実例有り）、夜間などは暗いため、避難者がジョイント部から落下する危険性がある。

○唯一、原告が認められた原告適格については、２Hラインを大きく超えて認められるというかなり踏み込んだものだった。
　平塚市の建築審査会では、東棟、西棟各々の２Hラインから外れている原告は「訴える権利がない」と原告適格が認められなかった。だが、本裁判では東棟、西棟の近接一体設計により「災害時等に直接被害を受ける可能性を否定できない」と判断されて原告適格が認められた。

△２Hライン：
計画建築物の外壁からの水平距離が建築物高さの２倍となる線（2Hライン)。日影が及ぶ範囲内。

（引用元：みどりの会レター第４４号 ２０１１年１１月２６日発行）